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山西恒實價格評估有限公司

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房屋完損等級評定標準(試行)

城鄉建設環境保護部批準


(1984年11月8日)城住字〔1984〕第678號


為了統一評定各類房屋的完損等級標準,科學地制定房屋維修計劃,盡快地提高房屋完好率,我部委托無錫市房地產管理局編寫了《房屋完損等級評定標準》,現批準自1985年1月1日起在房地產管理所試行。

1 引 言

1.1 為使房地產管理部門掌握各類房屋的完損情況,并為房屋技術管理和修繕計劃的安排以及城市規劃、改造提供基礎資料和依據,特制訂本標準。
1.2 本標準適用于房地產管理部門經營的房屋。對單位自管房(不包括工業建筑)或私房進行鑒定、管理時,其完損等級的評定,也可適用本標準。在評定古典建筑的完損等級時,本標準可作參考。
1.3 對現有房屋原設計質量和原使用功能的鑒定,不屬本標準的評定范圍。

2 一般規定

2.1 房屋按常用結構分成下列各類:
a.鋼筋混凝土結構--承重的主要結構是用鋼筋混凝土建造的(鋼或鋼筋混凝土結構參照列入);
b. 混合結構--承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的;
c. 磚木結構--承重的主要結構是用磚木建造的;
d. 其他結構--承重的主要結構是用竹木、磚石、土建造的簡易房屋。
2.2 房屋完損狀況,根據各類房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好、損壞程度,分成下列各類:
a. 完好房;
b. 基本完好房;
c. 一般損壞房;
d. 嚴重損壞房;
e. 危險房;
注:危險房是指承重的主要結構嚴重損壞,影響正常使用,不能確保住用****的房屋。其評定標準另定。
2.3 各類房屋結構組成分為:基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面;裝修組成分為:門窗、外抹灰、內抹灰頂棚、細木裝修;設備組成分為:水衛、電照、暖氣及特種設備(如消防栓、避雷裝置等)。
2.4 有抗震設防要求的地區,在劃分房屋完損等級時應結合抗震能力進行評定。
2.5 房地產管理部門在統計房屋完好率時,應按本標準所確定的完好房和基本完好房一并計算。
2.6 凡新接管和經過修繕后的房屋應按本標準重新評定完損等級。
結合房屋的定期普查鑒定,亦應調整房屋的完損等級。
2.7 房屋完損等級的評定,一般以幢為評定單位,一律以建筑面積(平方米)為計量單位。

3 房屋完損標準

3.1 完好標準
3.1.1 結構部分:
3.1.1.1 地基基礎:有足夠承載能力,無超過允許范圍的不均勻沉降。
3.1.1.2 承重構件:梁、柱、墻、板、屋架平直牢固,無傾斜變形、裂縫、松動、腐朽、蛀蝕。
3.1.1.3 非承重墻:
a. 預制墻板節點安裝牢固,拼縫處不滲漏;
b. 磚墻平直完好,無風化破損;
c. 石墻無內化弓凸;
d. 木、竹、蘆簾、葦箔等墻體完整無破損。
3.1.1.4 屋面:不滲漏(其他結構房屋以不漏雨為標準),基層平整完好,積塵甚少,排水暢通。
a. 平屋面防水層、隔熱層、保溫層完好;
b. 平瓦屋面瓦片搭接緊密,無缺角、裂縫瓦(合理安排利用除外),瓦出線完好;
c. 青瓦屋面瓦壟順直,搭接均勻,瓦頭整齊,無碎瓦,節筒俯瓦灰梗牢固;
d. 鐵皮屋面安裝牢固,鐵皮完好,無銹蝕;
e.石灰爐渣、青灰屋面光滑平整,油氈屋面牢固無破洞。
3.1.1.5 樓地面:
a. 整體面層平整完好,無空鼓、裂縫、起砂;
b. 木樓地面平整堅固,無腐朽、下沉,無較多磨損和稀縫;
c. 磚、混凝土塊料面層平整,無碎裂;
d. 灰土地面平整完好。
3.1.2 裝修部分:
3.1.2.1 門窗:完整無損,開關靈活,玻璃、五金齊全,紗窗完整,油漆完好(允許有個別鋼門、窗輕度銹蝕,其他結構房屋無油漆要求)。
3.1.2.2 外抹灰:完整牢固,無空鼓、剝落、破損和裂縫(風裂除外),勾縫砂漿密實。
其他結構房屋以完整無破損為標準。
3.1.2.3 內抹灰:完整、牢固、無破損、空鼓和裂縫(風裂除外);
其他結構房屋以完整無破損為標準。
3.1.2.4 頂棚:完整牢固、無破損、變形、腐朽和下垂脫落,油漆完好。
3.1.2.5 細木裝修:完整牢固,油漆完好。
3.1.3 設備部分
3.1.3.1 水衛:上、下水管道暢通,各種衛生器具完好,零件齊全無損。
3.1.3.2 電照:電器設備、線路、各種照明裝置完好牢固,絕緣良好。
3.1.3.3 暖氣:設備、管道、煙道暢通、完好,無堵、冒、漏,使用正常。
3.1.3.4 特種設備:現狀良好,使用正常。
3.2 基本完好標準
3.2.1結構部分:
3.2.1.1 地基基礎:有承載能力、稍有超過允許范圍的不均勻沉降,但已穩定。
3.2.1.2 承重構件:有少量損壞,基本牢固。
a. 鋼筋混凝土個別構件有輕微變形、細小裂縫,混凝土有輕度剝落、露筋;
b. 鋼屋架平直不變形,各節點焊接完好,表面稍有繡蝕,鋼筋混凝土屋架無混凝土剝落,節點牢固完好,鋼桿件表面稍有銹蝕;木屋架的各部件節點連接基本完好,稍有隙縫,鐵件齊全,有少量生銹;
c. 沉重磚墻(柱)、砌塊有少量細裂縫;
d. 木構件稍有變形、裂縫、傾斜,個別節點和支撐稍有松動,鐵件稍有銹蝕;
e. 竹結構節點基本牢固,輕度蛀蝕,鐵件稍銹蝕。
3.2.1.3 非沉重墻:有少量損壞,但基本牢固。
a. 預制墻板稍有裂縫、滲水,嵌縫不密實,間隔墻面層稍有破損;
b. 外轉墻面稍有風化,轉墻體輕度裂縫,勒腳有侵蝕;
c. 石墻稍有裂縫、弓凸;
d. 木、竹、蘆簾、葦箔等墻體基本完整,稍有破損。
3.2.1.4 屋面:局部滲漏,積塵較多,排水基本暢通。
a. 平屋面隔熱層、保溫層稍有損壞,卷材防水層稍有空鼓、翹邊和封口不嚴,剛性房水層稍有龜裂,塊體房水層稍有脫殼;
b. 平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、風化,瓦出線稍有裂縫;
c. 青瓦屋面瓦壟少量不直,少量瓦片破碎,節筒俯瓦有松動,灰梗有裂縫,屋脊抹灰有裂縫;
d. 鐵皮屋面少量咬口或嵌縫不嚴實,部分鐵皮生銹,油漆脫皮;
e. 石灰爐渣、青灰屋面稍有裂縫,油氈屋面少量破洞。
3.2.1.5 樓地面:
a. 整體面層稍有裂縫、空鼓、起砂;
b. 木樓地面稍有磨損和稀縫,輕度顫動;
c. 磚、混凝土塊料面層磨損起砂,稍有裂縫、空鼓;
d. 灰土地面有磨損、裂縫。
3.2.2 裝修部分:
3.2.2.1 門窗:少量變形、開關不靈,玻璃、五金、紗窗少量殘缺,油漆失光。
3.2.2.2 外抹灰:稍有空鼓、裂縫、風化、剝落,勾縫砂漿少量酥松脫落。
3.2.2.3 內抹灰:稍有空鼓、裂縫、剝落。
3.2.2.4 頂棚:無明顯變形、下垂,抹灰層稍有裂縫,面層稍有脫釘、翹角、松動,壓條有脫落。
3.2.2.5 細木裝修:稍有松動、殘缺,油漆基本完好。
3.2.3 設備部分:
3.2.3.1 水衛:上、下水管道基本暢通,衛生器具基本完好,個別零件殘缺損壞。
3.2.3.2 電照:電器設備、線路、照明裝置基本完好,個別零件損壞。
3.2.3.3 暖氣:設備、管道、煙道基本暢通,稍有銹蝕,個別零件損壞,基本能正常使用。
3.2.3.4 特種設備:現狀基本良好,能正常使用。
3.3 一般損壞標準
3.3.1 結構部分
3.3.1.1 地基基礎:局部承載能力不足,有超過允許范圍的不均勻沉降,對上部結構稍有影響。
3.3.1.2 承重構件:有較多損壞,強度已有所減弱。
a. 鋼筋混凝土構件有局部變形、裂縫,混凝土剝落露筋銹蝕、變形、裂縫值稍超過設計規范的規定,混凝土剝落面積占全部面積的10%以內,露筋銹蝕;
b. 鋼屋架有輕微傾斜或變形,少數支撐部件損壞,銹蝕嚴重,鋼筋混凝土屋架有剝落,露筋、鋼桿有銹蝕;木屋架有局部腐朽、蛀蝕,個別節點連接松動,木質有裂縫、變形、傾斜等損壞,鐵件銹蝕;
c. 承重墻體(柱)、砌塊有部分裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕和灰縫酥松等損壞;
d. 木結構局部有傾斜、下垂、側向變形、腐朽、裂縫、少數節點松動、脫榫,鐵件銹蝕;
e. 竹構件個別節點松動,竹材有部分開裂、蛀蝕、腐朽、局部構件變形。
3.3.1.3 非承重墻:有較多損壞,強度減弱。
a. 預制墻板的邊、角有裂縫,拼縫處嵌縫料部分脫落,有滲水,間隔墻層局部損壞;
b. 磚墻有裂縫、弓凸、傾斜、風化、腐蝕,灰縫有酥松,勒腳有部分侵蝕剝落;
c. 石墻部分開裂、弓凸、風化,砂漿酥松,個別石塊脫落;
d. 木、竹、蘆簾墻體部分嚴重破損,土墻稍有傾斜,硝堿。
3.3.1.4 屋面:局部漏雨,木基層局部腐朽、變形、損壞,鋼筋混凝土屋板局部下滑,屋面高低不平,排水設施銹蝕、斷裂。
a. 平屋面保溫層、隔熱層較多損壞,卷材防水層部分有空鼓、翹邊和封口脫開,剛性防水層部分有裂縫、起殼,塊體防水層部分有松動、風化、腐蝕;
b. 平瓦屋面部分瓦片有破碎、風化,瓦出線嚴重裂縫、起殼、脊瓦局部松動、破損;
c. 青瓦屋面部分瓦片風化、破碎、翹角,瓦壟不順直,節筒俯瓦破碎殘缺,灰梗部分脫落,屋脊抹灰有脫落,瓦片松動;
d. 鐵皮屋面部分咬口或嵌縫不嚴實,鐵皮嚴重銹爛;
e. 石灰爐渣、表灰屋面,局部風化脫殼、剝落,油氈屋面有破洞。
3.3.1.5 樓地面:
a. 整體面層部分裂縫、空鼓、剝落,嚴重起砂;
b. 木樓地面部分有磨損、蛀蝕、翹裂、松動、稀縫,局部變形下沉,有顫動;
c. 磚、混凝土塊料面磨損,部分破損、裂縫、脫落,高低不平;
d. 灰土地面坑洼不平。
3.3.2 裝修部分:
3.3.2.1 門窗:木門窗部分翹裂,榫頭松動,木質腐朽,開關不靈;鋼門、窗部分鐵脹變形、銹蝕,玻璃、五金、紗窗部分殘缺;油漆老化翹皮、剝落。
3.3.2.2 外抹灰:部分有空鼓、裂縫、風化、剝落,勾縫砂漿部分松酥脫落。
3.3.2.3 內抹灰:部分空鼓、裂縫、剝落。
3.3.2.4 頂棚:有明顯變形、下垂,抹灰層局部有裂縫,面層局部有脫釘、翹角、松動,部分壓條脫落。
3.3.2.5 細木裝修;木質部分腐朽、蛀蝕、破裂;油漆老化。
3.3.3 設備部分:
3.3.3.1 水衛:上、下水道不夠暢通,管道有積垢、銹蝕,個別滴、漏、冒;衛生器具零件部分損壞、殘缺。
3.3.3.2 電照:設備陳舊,電線部分老化,絕緣性能差,少量照明裝置有損壞、殘缺。
3.3.3.3 暖氣:部分設備、管道銹蝕嚴重,零件損壞,有滴、冒、跑現象,供氣不正常。
3.3.3.4 特種設備:不能正常使用。
3.4 嚴重損壞標準
3.4.1 結構部分:
3.4.1.1 地基基礎:承載能力不足,有明顯不均勻沉降或明顯滑動、壓碎、折斷、凍酥、腐蝕等損壞,并且仍在繼續發展,對上部結構有明顯影響。
3.4.1.2 承重構件;明顯損壞,強度不足。
a. 鋼筋混凝土構件有明顯下垂變形、裂縫,混凝土剝落和露筋銹蝕嚴重,下垂變形、裂縫值超過設計規范的規定,混凝土剝落面積占****積的10%以上;
b. 鋼屋架明顯傾斜或變形,部分支撐彎曲松脫,銹蝕嚴重,鋼筋混凝土屋架有傾斜,混凝土嚴重腐蝕剝落、露筋銹蝕,部分支撐損壞,連接件不齊全,鋼桿銹蝕嚴重;木屋架端節點腐朽、蛀蝕,節點邊接松動,夾板有裂縫,屋架有明顯下垂或傾斜,鐵件嚴重銹蝕,支撐松動;
c. 承重墻體(柱)、砌塊強度和穩定性嚴重不足,有嚴重裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕和灰縫嚴重酥松損壞;
d. 木構件嚴重傾斜、下垂、側向變形、腐朽、蛀蝕、裂縫,木質脆枯,節點松動,榫頭折斷拔出、榫眼壓裂,鐵件嚴重銹蝕和部分殘缺;
e. 竹構件節點松動、變形,竹材彎曲斷裂、腐朽,整個房屋傾斜變形。
3.4.1.3 非承重墻:有嚴重損壞,強度不足。
a. 預制墻板嚴重裂縫、變形,節點銹蝕,拼縫嵌料脫落,嚴重漏水,間隔墻立筋松動、斷裂,面層嚴重破損;
b. 磚墻有嚴重裂縫、弓凸、傾斜、風化、腐蝕,灰縫酥松;
c. 石墻嚴重開裂、下沉、弓凸、斷裂,砂漿酥松,石塊脫落;
d. 木、竹、蘆簾、葦箔等墻體嚴重破損,土墻傾斜、硝堿。
3.4.1.4 屋面:嚴重漏雨。木基層腐爛、蛀蝕、變形損壞、屋面高低不平,排水設施嚴重銹蝕、斷裂,殘缺不全。
a. 平屋面保溫層、隔熱層嚴重損壞,卷材防水層普遍老化、斷裂、翹邊和封口脫開,瀝青流淌,剛性防水層嚴重開裂、起殼、脫落,塊體防水層嚴重松動、腐蝕、破損;
b. 平瓦屋面瓦片零亂不落槽,嚴重破碎、風化,瓦出線破損、脫落,脊瓦嚴重松動破損;
c. 青瓦屋面瓦片零亂,風化、碎瓦多、瓦壟不直、脫腳,節筒俯瓦嚴重脫落殘缺,灰梗脫落,屋脊嚴重損壞;
d. 鐵皮屋面嚴重銹爛,變形下垂;
e. 石灰爐渣、青灰屋面大部凍鼓、裂縫、脫殼、剝落,油氈屋面嚴重老化,大部損壞。
3.4.1.5 樓地面:
a. 整體面層嚴重起砂、剝落、裂縫、沉陷、空鼓;
b. 木樓地面有嚴重磨損、蛀蝕、翹裂、松動、稀縫、變形下沉、顫動;
c. 磚、混凝土塊料面層嚴重脫落、下沉、高低不平、破碎、殘缺不全;
d. 灰土地面嚴重坑洼不平。
3.4.2 裝修部分:
3.4.2.1 門窗:木質腐朽,開關普遍不靈,榫頭松動、翹裂,鋼門、窗嚴重變形銹蝕,玻璃、五金、紗窗殘缺,油漆剝落見底。
3.4.2.2 外抹灰:嚴重空鼓、裂縫、剝落,墻面滲水,勾縫砂漿嚴重松酥脫
落。
3.4.2.3 內抹灰:嚴重空鼓、裂 縫、剝落。
3.4.2.4 頂棚:嚴重變形下垂,木筋彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕,面層嚴重破損,壓條脫落,油漆見底。
3.4.2.5 細木裝修:木質腐朽、蛀蝕、破裂,油漆老化見底。
3.4.3 設備部分:
3.4.3.1 水衛:下水道嚴重堵塞、銹蝕、漏水;衛生器具零件嚴重損壞、殘缺。
3.4.3.2 電照:設備陳舊殘缺,電線普遍老化、零亂,照明裝置殘缺不齊,絕緣不符合****用電要求。
3.4.3.3 暖氣:設備、管道銹蝕嚴重,零件損壞、殘缺不齊,跑、冒、滴現象嚴重,基本上已無法使用。
3.4.3.4 特種設備:嚴重損壞,已無法使用。

4 房屋完損等級評定方法

4.1 鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構房屋完損等級評定方法。
4.1.1 凡符合下列條件之一者可評為完好房:
4.1.1.1 結構、裝修、設備部分各項完損程度符合完好標準。
4.1.1.2 在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合基本完好的標準,其余符合完好標準。
4.1.2 凡符合下列條件之一者可評為基本完好房:
4.1.2.1 結構、裝修、設備部分各項完損程度符合基本完好標準。
4.1.2.2 在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合一般損壞的標準,其余符合基本完好以上的標準。
4.1.2.3 結構部分除基礎、承重構件、屋面外,可有一項和裝修或設備部分中的一項符合一般損壞標準,其余符合基本完好以上標準。
4.1.3 凡符合下列條件之一者可評為一般損壞房:
4.1.3.1 結構、裝修、設備部分各項完損程度符合一般損壞的標準。
4.1.3.2 在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合嚴重損壞標準,其余符合一般損壞以上標準。
4.1.3.3 結構部分除基礎、承重構件、屋面外,可有一項和裝修或設備部分中的一項完損程度符合嚴重損壞的標準,其余符合一般損壞以上的標準。
4.1.4 凡符合下列條件之一者可評為嚴重損壞房:
4.1.4.1 結構、裝修、設備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準。
4.1.4.2 在結構、裝修、設備部分中有少數項目完損程度符合一般損壞標準,其余符合嚴重損壞的標準。
4.2 其他結構房屋完損等級評定方法:
4.2.1 結構、裝修、設備部分各項完損程度符合完好標準的,可評為完好房。
4.2.2 結構、裝修、設備部分各項完好程度符合基本完好標準,或者有少量項目完好程度符合完好標準的,可評為基本完好房。
4.2.3 結構、裝修、設備部分各項完損程度符合一般損壞標準,或者有少量項目完損程度符合基本完好標準的,可評為一般損壞房。
4.2.4 結構、裝修、設備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準,或者有少量項目完損程度符合一般損壞標準的,可評為嚴重損壞房。


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